Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najbardziej popularnych sposobów lokowania kapitału, szczególnie wśród osób, które chcą osiągnąć stabilny dochód pasywny lub zabezpieczyć swoją przyszłość finansową.
Ale ile tak naprawdę trzeba mieć pieniędzy, aby zacząć inwestować w ten rynek? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, forma inwestycji, czy też doświadczenie inwestora. W tym artykule postaramy się przeanalizować te aspekty, aby odpowiedzieć na to pytanie w sposób jak najbardziej wyczerpujący.
1. Zrozumienie inwestowania w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości może przybierać różne formy. Klasycznym sposobem jest zakup nieruchomości w celu wynajmu lub odsprzedaży po podniesieniu jej wartości (tzw. flip). Innym popularnym rozwiązaniem są inwestycje w nieruchomości komercyjne, takie jak biura czy magazyny. Ostatnio coraz częściej inwestorzy decydują się na bardziej innowacyjne podejścia, takie jak inwestowanie w REIT-y (Real Estate Investment Trusts), które pozwalają na zakup akcji związanych z nieruchomościami bez konieczności posiadania fizycznej nieruchomości.
Wszystkie te formy inwestycji różnią się od siebie pod względem kapitału początkowego, wymagań oraz ryzyka. Zanim przejdziemy do dokładniejszych kwot, warto zrozumieć, że inwestowanie w nieruchomości to długoterminowy proces, który wymaga nie tylko dużych środków, ale także odpowiedniej wiedzy oraz czasu.
2. Kapitał początkowy – ile to kosztuje?
Najważniejszym pytaniem, na które musimy odpowiedzieć, jest: ile musimy mieć pieniędzy, żeby zacząć inwestować w nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie zależy w dużej mierze od formy inwestycji, którą wybierzemy.
Zakup nieruchomości do wynajmu
W Polsce średnia cena metra kwadratowego mieszkania w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, w 2024 roku waha się w granicach 10 000 – 15 000 zł. Oznacza to, że zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w stolicy może kosztować nawet 750 000 zł. Warto jednak pamiętać, że na rynku dostępne są także tańsze nieruchomości w mniejszych miastach lub na obrzeżach większych aglomeracji. Można znaleźć nieruchomości, które kosztują od 200 000 zł do 400 000 zł.
W przypadku zakupu nieruchomości na wynajem kluczowe jest również posiadanie wkładu własnego. Banki w Polsce zwykle wymagają, aby inwestor wniósł minimum 20% wartości nieruchomości. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania za 400 000 zł, kapitał początkowy wyniesie około 80 000 zł.
Flip nieruchomości
Inwestowanie w flipy polega na zakupie nieruchomości w złym stanie technicznym, wyremontowaniu jej, a następnie sprzedaży z zyskiem. W tej formie inwestycji kwoty początkowe mogą być wyższe, ponieważ poza ceną zakupu nieruchomości dochodzi koszt remontu, który może wynieść od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od stanu technicznego lokalu oraz zakresu prac. Ponadto, flipy wiążą się z większym ryzykiem, ponieważ inwestor musi sprzedać nieruchomość w odpowiedniej cenie, aby osiągnąć zysk.
Inwestowanie w REIT-y
Dla osób, które nie dysponują dużymi kwotami na zakup nieruchomości, dobrym rozwiązaniem mogą być inwestycje w REIT-y. Jest to forma inwestowania w nieruchomości, w której można kupować akcje spółek zajmujących się obrotem nieruchomościami, bez konieczności posiadania fizycznych budynków. Dzięki temu można zacząć inwestować już od kwoty 500 – 1000 zł, a zarazem dywersyfikować ryzyko inwestycyjne. REIT-y mogą być szczególnie atrakcyjne dla osób, które nie chcą angażować się w zarządzanie nieruchomościami, ale jednocześnie chcą uczestniczyć w rynku nieruchomości.
3. Podstawowe koszty związane z inwestowaniem w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami, które muszą być uwzględnione w kalkulacjach inwestora. Do podstawowych kosztów należą:
Koszt zakupu nieruchomości – cena zakupu to najważniejszy wydatek, ale również drugi ważny element to koszt notariusza i podatku od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości).
Koszt remontu – w przypadku zakupu nieruchomości wymagającej remontu, warto zarezerwować dodatkowe środki na prace budowlane, wykończeniowe i instalacyjne.
Koszt kredytu hipotecznego – w przypadku finansowania zakupu kredytem, należy uwzględnić koszty związane z odsetkami, prowizjami oraz opłatami administracyjnymi banku.
Podatki – inwestorzy muszą także pamiętać o podatkach dochodowych związanych z wynajmem nieruchomości oraz ewentualną sprzedażą, co wiąże się z opodatkowaniem zysków.
4. Alternatywne metody inwestowania w nieruchomości
W przypadku, gdy nie dysponujemy wystarczającą ilością środków na zakup nieruchomości, możemy rozważyć alternatywne metody inwestowania w ten rynek. Oprócz REIT-ów istnieją także platformy crowdfundingowe, które umożliwiają inwestowanie w nieruchomości wspólnie z innymi inwestorami. Minimalna kwota inwestycji na takich platformach może wynosić nawet 1000 zł, a inwestorzy dzielą się zyskami proporcjonalnie do wniesionego kapitału.
5. – ile pieniędzy potrzebujemy na inwestowanie w nieruchomości?
Podsumowując, odpowiedź na pytanie o minimalną kwotę potrzebną do inwestowania w nieruchomości zależy od wybranej formy inwestycji. Jeśli chcemy kupić nieruchomość do wynajmu, minimalny kapitał początkowy w dużych miastach wynosi około 80 000 – 100 000 zł, a w mniejszych miastach może to być kwota rzędu 30 000 – 50 000 zł. Z kolei inwestowanie w REIT-y pozwala zacząć od kilkuset złotych, co czyni tę formę inwestycji dostępną dla niemal każdego.
Inwestowanie w nieruchomości to proces długoterminowy, który wymaga zarówno kapitału, jak i odpowiedniej wiedzy. Dla osób początkujących REIT-y lub crowdfunding nieruchomości mogą stanowić atrakcyjną alternatywę, podczas gdy dla bardziej doświadczonych inwestorów klasyczny zakup nieruchomości lub flipy mogą przynieść wyższe zyski, ale również wiążą się z wyższym ryzykiem i większym kapitałem początkowym.
