Sprzedaż nieruchomości wiąże się nie tylko z przyjemnością uzyskania dochodu, ale także z obowiązkiem zapłacenia podatków.

W Polsce podatek od sprzedaży nieruchomości jest regulowany przez przepisy prawa cywilnego i podatkowego, a jego wysokość zależy od wielu czynników, w tym od okresu posiadania nieruchomości. W 2024 roku zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości pozostają zasadniczo takie same, jak w poprzednich latach, jednak istnieją istotne zmiany oraz kluczowe aspekty, które warto znać. Przedstawiamy szczegółową analizę, jak wygląda podatek od sprzedaży nieruchomości w 2024 roku oraz jakie możliwości zmniejszenia obciążenia podatkowego istnieją.

1. Rodzaje podatków związanych z sprzedażą nieruchomości

W Polsce głównym podatkiem związanym ze sprzedażą nieruchomości jest podatek dochodowy. W zależności od okoliczności, może to być podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (tzw. PIT) lub podatek VAT, jeśli nieruchomość jest sprzedawana przez przedsiębiorcę zajmującego się obrotem nieruchomościami.
Podatek dochodowy (PIT)

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w 2024 roku jest regulowany przez ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy on osób fizycznych, które dokonują sprzedaży nieruchomości, a sama sprzedaż może podlegać opodatkowaniu w zależności od tego, jak długo nieruchomość była w posiadaniu właściciela.

Zasady ogólne

Jeśli nieruchomość jest sprzedawana przed upływem 5 lat od jej nabycia, dochód ze sprzedaży jest opodatkowany stawką 19%.
Jeśli nieruchomość jest w posiadaniu właściciela przez 5 lat lub dłużej, sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego. Okres pięciu lat liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Dla osób, które planują sprzedaż nieruchomości, istotne jest, aby znały termin nabycia i mogły dokładnie obliczyć, kiedy upłynie 5-letni okres, by uniknąć konieczności płacenia podatku dochodowego. Przykład: jeśli nieruchomość została zakupiona 1 lipca 2019 roku, pięcioletni okres zakończy się 31 grudnia 2024 roku, co oznacza, że sprzedaż nieruchomości po tej dacie nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

Wyjątki i ulgi

Podatek dochodowy może zostać zmniejszony lub całkowicie uniknięty, jeśli uzyskany dochód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe, np. zakup nowej nieruchomości na cele mieszkaniowe. W takim przypadku istnieje możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala na uniknięcie opodatkowania dochodu, pod warunkiem spełnienia określonych warunków.

2. Podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości dotyczy przede wszystkim sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorców, którzy zajmują się obrotem nieruchomościami. Przede wszystkim, podatek VAT w wysokości 23% jest naliczany w przypadku sprzedaży nowych nieruchomości, czyli takich, które nie były użytkowane lub były użytkowane przez okres krótszy niż 2 lata.

Zasady dotyczące VAT są bardziej złożone, a w praktyce są stosowane głównie przez deweloperów oraz osoby prowadzące działalność gospodarczą w obrocie nieruchomościami. Z kolei osoby fizyczne sprzedające nieruchomości w ramach jednorazowej transakcji (np. po dziedziczeniu) nie muszą płacić VAT, ale muszą pamiętać o podatku dochodowym, o którym mowa powyżej.

3. Okoliczności wpływające na podatek

Wysokość podatku zależy również od tego, czy nieruchomość była w posiadaniu właściciela przez okres krótszy niż 5 lat. Warto jednak zauważyć, że sprzedaż nieruchomości może być związana z dodatkowymi kosztami, które mogą obniżyć podstawę opodatkowania, np. koszty notarialne, prowizje związane z pośrednictwem w sprzedaży, czy koszty remontów.

Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, jej wartość początkowa (na potrzeby obliczenia dochodu) będzie stanowiła wartość rynkową w momencie nabycia nieruchomości przez spadkobiercę lub obdarowanego. Należy również zwrócić uwagę na sytuację, w której sprzedający nieruchomość uzyskał dochód z jej wynajmu lub dzierżawy – wówczas podatek może obejmować również te przychody, jeśli zostały one uzyskane w okresie posiadania nieruchomości.

4. Porównanie z konkurencją: inne formy opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Porównując system podatkowy w Polsce z innymi krajami, należy zauważyć, że wiele państw UE posiada podobne zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. W niektórych krajach, jak np. w Niemczech, okres zwolnienia z podatku dochodowego jest dłuższy – wynosi 10 lat. W innych krajach, takich jak Hiszpania czy Włochy, występuje zróżnicowanie w zależności od rodzaju nieruchomości i tego, czy są one wykorzystywane na cele mieszkaniowe, czy inwestycyjne.

5. Podatek od sprzedaży nieruchomości w praktyce – przykład

Rozważmy przykład osoby, która zakupiła nieruchomość 1 kwietnia 2019 roku i chce ją sprzedać 15 marca 2024 roku. Z racji tego, że upłynęło mniej niż 5 lat od zakupu, dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu stawką 19%. Jeśli nieruchomość została sprzedana za 500 000 zł, a jej koszt zakupu wynosił 400 000 zł, podstawą opodatkowania będzie dochód w wysokości 100 000 zł (czyli 500 000 zł – 400 000 zł). W tym przypadku podatek dochodowy wyniesie 19% z 100 000 zł, co daje 19 000 zł do zapłaty.

6. : jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

W 2024 roku zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości pozostają zbliżone do lat poprzednich, ale istotne jest, aby właściciele nieruchomości znali szczegóły obowiązujących przepisów. Kluczowe jest zwrócenie uwagi na 5-letni okres, który decyduje o konieczności zapłaty podatku dochodowego. Istnieją także możliwości skorzystania z ulg mieszkaniowych, które mogą zmniejszyć obciążenia podatkowe. Z kolei przedsiębiorcy muszą pamiętać o zasadach związanych z VAT, który jest naliczany w przypadku sprzedaży nowych nieruchomości.

W każdym przypadku zaleca się skonsultowanie się z doradcą podatkowym, aby uniknąć błędów w rozliczeniu podatkowym.