Wiele osób, decydujących się na sprzedaż mieszkania, zastanawia się, czy będzie musiało zapłacić podatek dochodowy od zysków uzyskanych ze sprzedaży.

Co się zmienia, gdy sprzedajesz jedno mieszkanie i kupujesz drugie? Czy w takim przypadku rzeczywiście płacisz podatek, czy istnieje sposób na jego uniknięcie? W tym artykule wyjaśnię zasady obowiązujące w Polsce, jakie warunki trzeba spełnić, by uniknąć podatku, oraz w jakich sytuacjach podatek może jednak zostać nałożony.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – ogólne zasady

Sprzedaż mieszkania lub domu wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Podatek ten wynosi 19% od uzyskanego dochodu, który jest różnicą między ceną sprzedaży a ceną zakupu nieruchomości (powiększoną o koszty związane z jej nabyciem i sprzedażą). Dochód ten nie jest jednak zawsze opodatkowany. Istnieje kilka sytuacji, w których możemy uniknąć zapłaty podatku, a najważniejszą z nich jest tzw. ulga mieszkaniowa.

Ulga mieszkaniowa – co to jest?

W Polsce osoby, które sprzedają nieruchomość, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, dzięki której nie będą musiały płacić podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Warunkiem skorzystania z tej ulgi jest reinwestowanie uzyskanych ze sprzedaży środków w zakup innej nieruchomości. Mówiąc prościej – jeśli sprzedasz mieszkanie, a pieniądze z tej transakcji przeznaczysz na zakup nowego lokum, nie zapłacisz podatku dochodowego.

Aby skorzystać z ulgi, muszą być spełnione pewne warunki. Po pierwsze, sprzedaż mieszkania nie może mieć miejsca przed upływem 5 lat od jego nabycia. Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zakupu nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jeśli kupiłeś mieszkanie w 2018 roku, musisz poczekać do 2024 roku, aby sprzedaż tej nieruchomości była wolna od podatku dochodowego.

Kiedy nie zapłacisz podatku przy zakupie nowego mieszkania?

Sprzedając nieruchomość, możesz być zwolniony z płacenia podatku dochodowego, jeśli spełnisz warunki ulgi mieszkaniowej. Najważniejszym z nich jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zakup nowego mieszkania. Jeśli pieniądze zostaną wykorzystane na cele mieszkaniowe, np. zakup nowego lokum, budowę domu lub spłatę kredytu hipotecznego, podatek nie zostanie naliczony.

Reasumując, jeśli sprzedasz swoje mieszkanie, a uzyskane środki przeznaczysz na nabycie innej nieruchomości, nie zapłacisz podatku dochodowego, o ile upłynie wymagany czas (5 lat) od zakupu pierwszego mieszkania.

Wady i zalety ulgi mieszkaniowej

Zalety:

Brak podatku dochodowego: Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć płacenia 19% podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, co może znacząco obniżyć koszty związane z przeprowadzaniem transakcji sprzedaży.

Reinwestowanie środków: Dzięki tej uldze można przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży pieniądze na zakup nowego mieszkania lub budowę domu, co pozwala na płynne przejście do nowego etapu życia bez obciążenia finansowego.

Wygoda: Procedura jest stosunkowo prosta – wystarczy udowodnić, że uzyskane ze sprzedaży pieniądze zostały przeznaczone na cel mieszkaniowy, a cała transakcja staje się wolna od podatku.

Wady:

Limit czasowy: Aby skorzystać z ulgi, trzeba poczekać 5 lat od zakupu nieruchomości, co dla niektórych może być niewygodne. Nie każdemu zależy na czekaniu tak długo przed sprzedażą mieszkania.

Ograniczenie do celów mieszkaniowych: Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości muszą być przeznaczone wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przeciwnym razie będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy.

Co jeśli nie kupujesz nowego mieszkania?

Niestety, jeśli nie zdecydujesz się na zakup nowego mieszkania, podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości jest obowiązkowy. W takiej sytuacji musisz zapłacić 19% od uzyskanego dochodu. Podatek jest naliczany od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu nieruchomości (plus ewentualne dodatkowe koszty związane z jej nabyciem, np. prowizje, remonty). Ponadto, w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, zastosowanie mają inne zasady, które mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Przykład praktyczny

Załóżmy, że sprzedałeś mieszkanie w 2024 roku, które kupiłeś w 2019 roku. Cena sprzedaży wyniosła 400 000 zł, a cena zakupu 300 000 zł. W tym przypadku dochód wynosi 100 000 zł (400 000 zł – 300 000 zł). Jeśli nie kupisz innej nieruchomości, będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od tej kwoty, co daje 19 000 zł. Jednak jeśli zdecydujesz się na zakup nowego mieszkania i przeznaczysz całą kwotę na ten cel, podatek nie zostanie naliczony.

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego lokum nie musi wiązać się z koniecznością płacenia podatku dochodowego, pod warunkiem, że spełnisz określone wymogi ulgi mieszkaniowej. Jeżeli nieruchomość była w Twoim posiadaniu przez co najmniej 5 lat, a uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczysz na cele mieszkaniowe, unikniesz zapłaty podatku. W przeciwnym przypadku, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat lub środki nie zostaną przeznaczone na zakup nowego mieszkania, podatek dochodowy będzie obowiązkowy. Zatem kluczową kwestią jest staranne zaplanowanie sprzedaży i zakupu nieruchomości oraz znajomość przepisów podatkowych, które pozwolą Ci uniknąć niepotrzebnych kosztów.
Czy do tej pory ta konwersacja jest pomocna?